Tin liên quan:
<< Sang tên sổ đỏ mất bao nhiêu tiền?
<< Mua đất dự án chưa có sổ đỏ nên không?
<< Các rủi ro và giải pháp đảm bảo an toàn khi mua đất dự án
Xem thêm đất dự án khu kinh tế : Bắc Vân Phong
Mua đất nền dự án có nhiều rủi ro pháp lý hơn mua đất thổ cư của dân, vì phụ thuộc vào năng lực và tính pháp lý của chủ đầu tư. Bài viết này Bắc Vân Phong Land tổng hợp lại các quy định mới nhất và những bước người mua cần kiểm tra trước khi xuống tiền.
CĂN CỨ PHÁP LÝ HIỆN HÀNH
– Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) — hiệu lực 01/8/2024, thay thế Luật Đất đai 2013. Điều 45 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15) — hiệu lực 01/8/2024, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đây là luật điều chỉnh trực tiếp việc chủ đầu tư bán đất nền dự án.
– Nghị định 96/2024/NĐ-CP — hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
(Cả hai luật trên ban đầu dự kiến hiệu lực 01/01/2025 nhưng đã được điều chỉnh áp dụng sớm hơn, từ 01/8/2024.)
ĐIỀU KIỆN ĐỂ DỰ ÁN ĐƯỢC BÁN ĐẤT NỀN (PHÂN LÔ)
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây nhà ở khi đáp ứng đủ các điều kiện, trong đó cốt lõi gồm:
1. Dự án đáp ứng yêu cầu để đưa bất động sản vào kinh doanh (đã có quyết định giao đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết, thường là 1/500).
2. Phần đất chuyển nhượng đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Đất không có tranh chấp; nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.
4. Trước khi bán, chủ đầu tư PHẢI có văn bản thông báo gửi cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh. Trong 15 ngày, cơ quan này kiểm tra và TRẢ LỜI BẰNG VĂN BẢN xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng. Đây là giấy tờ người mua nên yêu cầu được xem.
QUY ĐỊNH MỚI: MỞ RỘNG VÙNG CẤM PHÂN LÔ BÁN NỀN
Đây là thay đổi lớn nhất. Luật 2023 cấm chủ đầu tư chuyển nhượng đất nền cho cá nhân tự xây nhà tại khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III — mở rộng hơn phạm vi cấm của luật cũ. Tại các khu vực này, chủ đầu tư phải xây nhà rồi mới được bán, không được bán đất trống.
Với khu vực Vạn Ninh – Bắc Vân Phong (đô thị nhỏ/nông thôn), phân lô bán nền nhìn chung VẪN được phép. Tuy nhiên cần đối chiếu phân loại đô thị của từng khu vực cụ thể tại thời điểm giao dịch — điểm này tôi không khẳng định chắc cho mọi vị trí, nên kiểm tra trước.
HỢP ĐỒNG VÀ CÔNG CHỨNG (ĐIỀU 44 LUẬT KDBĐS 2023)
– Hợp đồng mua đất nền mà một bên là doanh nghiệp/chủ đầu tư kinh doanh bất động sản: KHÔNG bắt buộc công chứng, chỉ công chứng/chứng thực theo yêu cầu của các bên.
– Hợp đồng mua bán giữa hai bên đều là CÁ NHÂN (ví dụ mua lại nền từ nhà đầu tư khác đã có sổ): BẮT BUỘC công chứng hoặc chứng thực.
Lưu ý cũ vẫn đúng: cảnh giác với “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng hợp tác”, “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ” khi dự án chưa đủ điều kiện bán. Đây là cách chủ đầu tư huy động vốn sớm, rủi ro cao nếu xảy ra tranh chấp.
QUY ĐỊNH MỚI VỀ ĐẶT CỌC
Với sản phẩm hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán và chỉ khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Nếu bị yêu cầu cọc số tiền lớn khi dự án chưa đủ pháp lý, đó là dấu hiệu rủi ro.
CHECKLIST NGƯỜI MUA NÊN KIỂM TRA
– Quyết định giao đất / cho thuê đất của cấp có thẩm quyền.
– Quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phần đất định mua.
– Văn bản của Sở (cơ quan quản lý KDBĐS cấp tỉnh) xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng.
– Năng lực và tiến độ hạ tầng thực tế của chủ đầu tư.
– Nếu giao dịch qua môi giới: môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và hành nghề trong một doanh nghiệp/sàn (Luật 2023 không cho cá nhân môi giới tự do).
– Giấy ủy quyền ký hợp đồng nếu người ký không phải đại diện pháp luật của chủ đầu tư.
KẾT LUẬN
So với năm 2018, quy định đã siết chặt hơn để bảo vệ người mua: dự án phải có văn bản xác nhận đủ điều kiện trước khi bán, vùng cấm phân lô bán nền mở rộng, đặt cọc bị giới hạn. Người mua nên yêu cầu đủ giấy tờ pháp lý thay vì tin lời quảng cáo.
—
Hotline: 0909.136.179 (Zalo)
Website: nhadatbacvanphong.vn
Địa chỉ: 40 Đinh Tiên Hoàng, thị trấn Vạn Giã, huyện Vạn Ninh, Khánh Hòa
Facebook: facebook.com/datnenbacvanphong
<< Xem thêm đất dự án Mặt biển Điệp Sơn Island – BĐS Sinh Thái dẫn đầu xu hướng Du Lịch tỉnh Khánh Hòa
Mọi chi tiết xin vui lòng truy cập: https://nhadatbacvanphong.vn hoặc SĐT: 0899.39.89.29
