Tính đến cuối tháng 7/2026, Sun Group có 3 dự án khu đô thị tại khu vực Bắc Vân Phong với tổng quy mô hơn 4.250 ha. Cả ba đều đã có văn bản pháp lý cấp tỉnh hoặc cấp Chính phủ, nhưng đang ở ba giai đoạn thủ tục khác nhau — và điều này ảnh hưởng trực tiếp đến việc bạn nên mua đất ở đâu, thời điểm nào.

Bài viết này tổng hợp mốc pháp lý đã có văn bản, kèm hiện trạng thực tế tại chỗ, để bạn tự đánh giá thay vì nghe truyền miệng.

Tóm tắt nhanh 3 dự án Sun Group tại Bắc Vân Phong

Lưu ý tên xã: từ đợt sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025, xã Vạn Phước — Vạn Long — Vạn Khánh nhập thành xã Tu Bông; xã Vạn Thọ — Vạn Thạnh — Đại Lãnh nhập thành xã Đại Lãnh. Các văn bản ban hành trước 2025 vẫn ghi tên xã cũ.

1. Khu đô thị mới Cổ Mã 235 ha — gần khu dân cư hiện hữu nhất

Pháp lý và quy mô

• Chủ đầu tư: Công ty TNHH Mặt Trời Sông Hàn (thành viên Tập đoàn Sun Group)
• Vị trí: phân khu 8 — Khu đô thị du lịch Cổ Mã – Tu Bông, thuộc Khu kinh tế Vân Phong, xã Tu Bông (tên cũ: xã Vạn Phước, huyện Vạn Ninh)
• Quy mô: 235,4 ha, dân số dự kiến khoảng 9.700 người
• Sản phẩm: 171 căn liền kề, 150 căn biệt thự cao 3 tầng, 5 nhà chung cư hỗn hợp, 8.800 m² đất nhà ở xã hội, cùng công viên, trường học, trạm y tế, khu thương mại dịch vụ
• Tiến độ theo hồ sơ: triển khai 2024 – 2029, thời hạn hoạt động 50 năm
• Điểm nhấn quy hoạch: khai thác nguồn nước khoáng nóng tại chỗ để phát triển sản phẩm du lịch

Về con số vốn đầu tư: hai nguồn, hai số khác nhau

Bạn sẽ thấy trên mạng hai con số vốn cho cùng một dự án Cổ Mã. Cả hai đều có nguồn, khác nhau vì ở hai thời điểm hồ sơ khác nhau:

• Gần 6.000 tỷ đồng — con số công bố tháng 3/2025, theo thông tin từ Ban Quản lý Khu kinh tế Vân Phong.
• Hơn 9.000 tỷ đồng — con số trong Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) lấy ý kiến tháng 4/2025, trong đó có 489 tỷ đồng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, vốn chủ sở hữu tối thiểu 15%.

Nói cách khác, số vốn đã được điều chỉnh tăng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ. Đây là chuyện bình thường với dự án lớn, nhưng cũng là lời nhắc: mọi con số công bố ở giai đoạn thủ tục đều có thể thay đổi ở bước tiếp theo.

Hiện trạng thực tế tháng 7/2026

Đầu tháng 3/2025, lãnh đạo Ban Quản lý Khu kinh tế Vân Phong cho biết Cổ Mã dự kiến khởi công ngày 29/7, với điều kiện tiên quyết là hoàn tất giải phóng mặt bằng và được cấp phép xây dựng.

Theo ghi nhận thực tế của chúng tôi tại khu vực đến cuối tháng 7/2026: đã tiến hành đền bù giai đoạn 1 cho nhóm hộ dân đồng thuận với phương án giá, nhưng chưa thấy hoạt động thi công trên hiện trường. Nghĩa là mốc khởi công dự kiến nêu trên chưa thành hiện thực đúng kế hoạch ban đầu.

Chúng tôi ghi nhận đúng những gì quan sát được và sẽ cập nhật khi có chuyển biến.

2. Khu đô thị mới Tu Bông 2.579 ha — dự án lớn nhất, đang chạy quy hoạch 1/500

Đây là dự án có quy mô lớn nhất trong ba dự án, và cũng là dự án có chuyển biến pháp lý rõ nhất trong năm 2026.

• Chủ đầu tư: liên danh Công ty TNHH Mặt Trời Phú Quốc và Công ty TNHH Mặt Trời Hạ Long (Sun Group)
• Quy mô: 2.579,23 ha, trải trên địa bàn xã Vạn Thắng, Tu Bông và Đại Lãnh
• Ranh giới: phía nam và đông giáp vịnh Vân Phong, phía tây và bắc giáp khu vực đồi núi
• Dân số dự kiến: khoảng 74.700 người
• Cơ cấu sản phẩm: khoảng 1.000 căn liên kế, 600 biệt thự, 3.810 căn hộ chung cư, 1.130 căn hộ nhà ở xã hội, cùng trường học, y tế, trung tâm thương mại, công viên chuyên đề và cảng tàu khách du lịch
• Tính chất: khu đô thị — dịch vụ — tài chính — văn phòng
• Giai đoạn quy hoạch: ngắn hạn đến 2030, dài hạn đến 2040

Các mốc pháp lý đã có văn bản

• 30/6/2025: Thủ tướng Chính phủ có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Khu đô thị mới Tu Bông. Hình thức lựa chọn nhà đầu tư căn cứ Nghị quyết số 55/2022/QH15 ngày 16/6/2022 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển tỉnh Khánh Hòa.
• 10/9/2025: Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa chấp thuận liên danh nhà đầu tư thực hiện dự án (cùng đợt với dự án Đầm Môn).
• Tháng 2/2026: Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Đơn vị tổ chức lập quy hoạch là liên danh Mặt Trời Phú Quốc – Mặt Trời Hạ Long.

Đây là mốc đáng theo dõi nhất trong 6 tháng tới. Theo quy định, thời gian lập quy hoạch chi tiết không quá 6 tháng kể từ ngày phê duyệt nhiệm vụ — tức đồ án 1/500 dự kiến được trình trong khoảng nửa cuối năm 2026. Khi đồ án này được duyệt, ranh giới thu hồi đất cụ thể đến từng thửa mới được xác định rõ.

3. Khu đô thị mới Đầm Môn hơn 1.440 ha

• Chủ đầu tư: cùng liên danh Mặt Trời Phú Quốc – Mặt Trời Hạ Long
• Vị trí: xã Đại Lãnh
• Quy mô: hơn 1.440 ha, dân số dự kiến khoảng 28.500 người
• Tổng vốn: hơn 25.100 tỷ đồng (chưa gồm chi phí bồi thường, tái định cư)
• Sản phẩm: 791 căn liên kế, 592 biệt thự, 858 căn hộ, 352 căn hộ nhà ở xã hội; gần 4 ha dành cho nhà ở xã hội

Hai dự án Tu Bông và Đầm Môn được chấp thuận cùng đợt ngày 10/9/2025, có tổng diện tích 4.019 ha và tổng vốn 68.647 tỷ đồng.

Ba dự án này ảnh hưởng thế nào đến đất nền quanh khu vực?

Có ba nhóm tác động khác nhau, và người mua cần phân biệt rõ vì hệ quả tài chính rất khác nhau:

1. Đất nằm TRONG ranh dự án: sẽ bị thu hồi và bồi thường theo phương án giá do Nhà nước phê duyệt, không phải giá thị trường. Mua đất trong ranh với kỳ vọng “được đền bù cao” là rủi ro lớn.
2. Đất liền kề ranh dự án: đây là nhóm hưởng lợi hạ tầng rõ nhất — đường mở đến đâu, điện nước kéo đến đâu thì đất quanh đó tăng giá trị sử dụng thật. Nhưng ranh chính xác chỉ chốt được khi đồ án 1/500 được duyệt.
3. Đất khu dân cư hiện hữu cách dự án 1–3 km: nhóm này ít rủi ro thu hồi nhất, hưởng lợi gián tiếp từ dân cư và dịch vụ tăng lên, phù hợp với người mua để ở hoặc đầu tư trung hạn.

Trước khi xuống tiền ở bất kỳ lô nào, việc bắt buộc là tra cứu thửa đất đó có nằm trong ranh quy hoạch dự án hay không. Đây là việc tra được, không phải phỏng đoán.

Bốn rủi ro cần tính trước

• Tiến độ có thể trượt. Cổ Mã là ví dụ trực tiếp: mốc khởi công dự kiến 29/7 đã công bố từ tháng 3/2025, đến nay hiện trường vẫn ở giai đoạn đền bù. Giải phóng mặt bằng là khâu khó dự báo nhất.
• Ranh giới còn có thể thay đổi. Tu Bông mới ở bước nhiệm vụ quy hoạch 1/500, chưa phải đồ án được duyệt. Bản đồ ranh lan truyền trên mạng xã hội ở giai đoạn này không có giá trị pháp lý.
• Số liệu công bố thay đổi giữa các bước hồ sơ. Xem ngay trường hợp vốn Cổ Mã: gần 6.000 tỷ rồi hơn 9.000 tỷ chỉ trong vòng một tháng.
• Thanh khoản đất nền Vạn Ninh hiện ở mức thấp. Nếu bạn cần rút vốn nhanh trong 6–12 tháng, đất nền khu vực này không phải kênh phù hợp. Khung thời gian hợp lý là trung hạn 2–3 năm trở lên, và chỉ dùng vốn nhàn rỗi.

Tìm hiểu thêm

• Đặc khu kinh tế là gì? Cơ chế nào đang áp dụng cho Vân Phong
• Cảng Vân Phong ở đâu và vai trò trong quy hoạch Khu kinh tế
• Danh sách lô đất đang bán tại Vạn Ninh, Khánh Hòa

Liên hệ tư vấn

Bắc Vân Phong Land — môi giới tại chỗ Vạn Ninh, hỗ trợ trực tiếp: dẫn khách đi xem đất thực tế, tra cứu thửa đất có nằm trong ranh quy hoạch dự án hay không, hỗ trợ thủ tục công chứng sang tên, hồ sơ vay vốn ngân hàng.

• Hotline / Zalo: 0909.136.179
• Địa chỉ: 40 Đinh Tiên Hoàng, thị trấn Vạn Giã, huyện Vạn Ninh, Khánh Hòa
• Website: nhadatbacvanphong.vn
• Facebook: facebook.com/datnenbacvanphong

Nguồn dữ liệu pháp lý trong bài: Báo Khánh Hòa (11/02/2026), VnExpress (10/04/2025 và 10/09/2025), thông tin công bố của Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp tỉnh Khánh Hòa. Hiện trạng thi công là ghi nhận thực tế của Bắc Vân Phong Land tại khu vực, cập nhật ngày 28/07/2026.